resim
E-Bülten

Bina Tamamlama Sigortası Hakkında Bilgi Bülteni

Hukuk Bülteni Ana Menü

28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (‘Kanun’) ile ‘ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI’ hakkında düzenlemeler getirilmiş olup, anılan yasaya göre, ‘Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.

 

Kanun’un Ön Ödemeli Konut Satışını düzenleyen bölümünde yer alan ‘Teminat’ başlıklı 42. maddesi ile:

 

‘Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haciz olunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.’

 

düzenlenmesi getirilmiştir.

 

Bu düzenleme ile tüketicilerin önceden bedelini peşin veya taksitle ödemek suretiyle edinme niyetinde oldukları konut amaçlı taşınmazların edinilememesinin risklerini bertaraf etmek adına belirli teminatlar öngörüldüğü ve bunlardan birinin ‘Bina Tamamlama Sigortası’ olduğu anlaşılmaktadır.

 

Kanuna dayalı olarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren 27.11.2014 tarihli ve 29188 sayılı ‘Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’ ile yukarıdaki Kanun maddesinde belirtilen sigorta teminatına konu edilecek proje büyüklüğü kriterleri belirlenmiş ve satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunlu kılınmıştır.

 

Kanun yürürlüğü ile sigorta şartlarını belirleme yetkisini Hazine Müsteşarlığı’na bırakmıştır. Bu yetki ile Hazine Müsteşarlığı tarafından hazırlanan ‘Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (‘Sigorta’)’ 16.03.2015 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

 

Sigorta Kapsamına Neler Dahildir?

 

Sigorta kapsamına, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenen ‘Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’ ve ‘bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmeler’ olarak tanımlanan ‘Devre Tatil Sözleşmesi’ dahil edilmiştir.

 

Teminat Altına Alınan Rizikolar Nelerdir?

 

1.       Satıcının iflas etmesi

2.       Satıcının (gerçek kişi olması ihtimalinde) ölmesi (mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla)

3.       Satıcının sözleşmede düzenlenen teslim tarihini takip eden 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması

 

Sigortacının Yükümlülükleri Nelerdir?

 

1.       Satışa konu proje için poliçe düzenleyecektir.

2.       Satıcıya projenin ön ödemeli satışa konu kısmı için azami bir teminat limiti tahsis edecektir.

3.       Proje kapsamında, tüketicilere ön ödemeli konut veya devre tatil satışı yapıldıktan sonra satış bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için teminat senetleri düzenleyecektir. (Bu teminat senetlerinin toplamı poliçe ile tahsis edilen azami teminat limitini teşkil etmektedir.)

 

Teminat Senedinin Kapsamına Neler Dahildir?

 

1.       Tüketicinin banka kanalı ile yapacağı ödemeler teminat senedinin kapsamına dahildir.

2.       Taşınmazın kısmen bağlı kredi ile alınması halinde, sağlanan kredi tutarını aşan kısım teminat kapsamındadır.

 

Tazminat Talebi Hangi Süre İçinde Yapılmalıdır?

 

Sigorta sözleşmesi kapsamında yapılacak tazminat talepleri rizikonun gerçekleşmesini takiben 6 ay içinde, poliçede kararlaştırılmışsa ek bildirim süresinde yapılması gerekmektedir.

 

Ek Kararlaştırma İle Sigorta Kapsamına Dahil Edilebilecek Haller Nelerdir?

 

1.       Sözleşmenin kat karşılığı yapılması halinde arsa sahibine ait menfaatler

2.       Proje kapsamında yer alan dükkan, ofis ve benzeri ticari nitelikteki taşınmazlar

3.       Bunlarla sınırlı olmamak üzere, deprem, yanardağ püskürmesi, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskını gibi doğal afetler nedeni ile projenin tamamlanamaması

4.       Bağlı kredi ile alınan taşınmazlar için kredi verenin veya konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu

 

Teminat Dışı Hallerden Dikkat Çekenler:

 

1.       Satıcının mevzuata ve projeye aykırı işlemlerinden kaynaklanmaması şartıyla kamu otoritesi tarafından projede yapılacak tasarruflar nedeniyle meydana gelen zararlar

(Bu takdirde, projenin yeni mevzuata uygun hale getirilmesine kadar geçen süre sözleşmede taahhüt edilen teslim süresinin hesaplanmasında dikkate alınmaz.)

2.       Tüketicinin sözleşmeden cayması veya dönmesi

3.       Tüketicinin taşınmazı devir veya teslim almaktan kaçınması

4.       Dolaylı zararlar ve sözleşmede kararlaştırılmış ise cezai şart

5.       Taşınmazın iç kısmında kullanılan fayans, musluk, yer döşemesi, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen kıymetlerin projede taahhüt edilen nitelikte olmaması

 

 

Sigorta Teminatı Ne Zaman Sona Erer?

Taşınmazın tamamlanarak tüketicilere devir ve teslim edilmesi ile birlikte sigorta sözleşmesi sona erecektir. Bu halde sigortacının teminat senedinden sorumluluğunun sona ermesi için herhangi bir işleme gerek bulunmamaktadır.

 

Taşınmazın Ne Zaman Devir ve Teslim Edilmiş Sayılacaktır?

 

1.       Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketiciye adına tescili

2.       Kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın ‘oturmaya elverişli bir şekilde’ zilyetliğinin devri

3.       Şahsi hakka konu olan devre tatil amaçlı taşınmazın kullanıma elverişli bir şekilde sunulması

 

Sigorta uygulaması kapsamında ‘Oturmaya Elverişli Taşınmaz’ Ne Demektir?

 

Projede ve satıcı ile tüketici arasında yapılan sözleşmede daha dar kapsamlı bir teslim konusunda mutabakat sağlanmamış ise:

1.       Konutun çatısının kapanmış, dış ve iç sıvaları ile dış ve iç cephe boyalarının yapılmış, merdiven ya da asansörünün kullanıma hazır, bağımsız bölüm elektrik, su ve ısıtma tesisatı ile mutfak, banyo ve sıhhi tesisatının yapılmış, zeminin döşenmiş olduğunun,

2.       Devre tatile ilişkin olarak ise yukarıdakilere ek olarak tüketicinin yararlanabileceği ve projede yer alan yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanmaya ilişkin unsurların, tamamlandığının eksper tarafından tespit edildiğini ifade etmektedir.

 

Rizikonun Gerçekleşmesi Halinde Sigortacının Tazminatı İfa Şekli Nedir?

 

1.       Tüketiciler tarafından yapılan ödemeleri anaparası teminat senedinde yer alan azami tutarı aşmamak üzere yasal faizi ile birlikte geri ödeyecektir.

2.       Yapacağı değerlendirme sonucunda, poliçede kararlaştırılmış ise, ödeme yapmak yerine projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesine de karar verebilir.

(Bu durumda yeni teslim tarihi yüklenicinin belirlenmesinden itibaren makul sürede ve her halde 24 ayı geçemeyecek şekilde belirlenir.)

(Riziko, taşınmazın sözleşmede düzenlenen teslim tarihini takip eden 12 içinde tamamlanamaması sebebiyle gerçekleşmişse veya -ek kararlaştırma ile teminat altına alınmışsa- deprem, yanardağ püskürmesi, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskını gibi doğal afetler nedeni ile proje tamamlanamamış ise aynı satıcı/müteahhit ile anlaşabilecektir.)

 


Egemenoğlu Hukuk Bürosu

Levent Mahallesi Altzeren Sokak No:1 Levent - Beşiktaş 34330, İstanbul Türkiye

Egemenoğlu Hukuk Bürosu Her Hakkı Saklıdır.

E-Bülten Üyeliği